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荣盛发展分拆物管上市 荣万家向港交所递交招股书

本报见习记者 张晓玉

2018年以来,在房地产行业融资受限的背景下,房企不断拓宽融资渠道,分拆体系内物管公司在港上市逐渐形成热潮。据《证券日报》记者统计,截至目前共有23家境内物企选择赴港上市。其中,2014年至2017年期间,共有6家赴港上市;2018年及2019年,分别有5家及9家发行港股上市;2020年以来上市的境内物企已达3家,此外还有9家物企已申请但尚未上市。

伴随赴港上市的热潮,荣盛发展在6月29日发布公告称,公司收到控股子公司荣万家生活服务股份有限公司(简称“荣万家”)通知,荣万家已于2020年6月24日向香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股(H股)并在香港联交所主板上市的申请资料。

香颂资本执行董事沈萌在接受《证券日报》记者采访时谈到:“房地产行业对资金流动性的需求非常高,属于资本密集型产业。在严格的宏观调控下,各传统融资渠道陆续受限,对于部分房企来说,分拆物业管理部门进行融资就成了最新的一种‘补血’方式。物管公司具有稳定的收入和稳健的成长前景,所以成为很多开发企业打通融资新渠道的首选。另外,企业借助资本市场做大做强后,也能在高速增长的高毛利率的增值服务市场获得更大份额。”

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示:“境内物企一般选择赴港上市,主要原因是境外上市条件和关联交易相关审核要求较境内更为宽松。鉴于大部分物管企业的业务高度依赖于母公司房企,关联交易对其业绩贡献占比较高,通过A股主板上市的相关审核难度较大。”

净利润

年复合增长率达62.2%

招股书显示,荣万家成立于2000年。在荣万家的股东中,荣盛发展持有83.52%的股权,河北中鸿凯盛投资股份有限公司持有8.06%的股权,廊坊市荣盛睿享商务信息咨询中心(有限合伙)持有8.42%的股权。

荣万家主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。2019年,荣万家实现营业收入12.51亿元,其中,上述三项业务收入分别贡献了6.8亿元、4.29亿元、1.41亿元,占比分别为54.4%、34.3%、11.3%。

招股书还显示,2017年、2018年及2019年,荣万家实现营业收入分别为7.09亿元、8.79亿元和12.51亿元,年复合增长率为32.8%;实现净利润分别为4192万元、7487万元和1.1亿元,年复合增长率为62.2%。

收入的连年增长与在管面积有直接关系。根据沙利文公司(Frost Sullivan)发布的数据,全国物业管理行业在管面积由2013年的261亿平方米提升至2018年末的335亿平方米,年复合增长率5.12%。

根据中国指数研究院数据,荣万家在2020年中国物业服务百强中排名第19位,同时还是河北省综合实力、在管建筑面积第一的物业服务企业。

公告显示,截至2019年12月31日,荣万家服务共管理251个物业管理项目,订约管理351个物业管理项目;在管总建筑面积为4840万平方米,总合约建筑面积为7560万平方米。

在管面积

几乎全靠母公司提供

对一家大型物管公司来说,地产母公司既是背后靠山,又是高速增长的驱动力。2018年,荣盛发展实现销售额1015.63亿元,同比增长49.6%;2019年实现销售额1153.56亿元,同比增长13.58% 。

与多数房地产企业分拆出的物业公司一样,荣万家的在管面积基本都是靠母公司输送。招股书披露,2017年-2019年,荣万家的在管建筑面积中分别有100%、99.98%、99.5%都是来自荣盛发展集团,这些物业所提供的物业管理服务所得收入分别约为4.36亿元、5.35亿元、6.78亿元,分别占同期物业管理服务所得收入的100%、99.9%及99.8%。

沈萌对《证券日报》记者表示:“绝大多数物管公司都是房地产开发企业附属配套的业务承担平台,因此严重依赖母公司这个单一大客户,分拆IPO也是希望以此为母公司的开发业务‘输血’。”

国信证券分析师徐进表示,目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业,根据统计局数据,2018年末全国物业管理企业仍超过20万家,各地物业服务水平参差不齐。尽管物业管理企业数量近年来仍有所增加,但随着相关政策、市场竞争及信息技术的变化,物业管理行业的集中度仍在逐年提升,市场份额不断向优质龙头企业集中,百强物业管理公司的市场份额快速提升。2014年至2018年,百强企业的全国市场份额已从22.6%上升至39.7%,预计未来百强企业市场份额仍将持续走高,优质的龙头物管企业将获得远高于行业平均增速的成长。

房产评论人、楼市新说出品人陈雷在接受《证券日报》记者采访时表示,“物管公司赴港上市成为热门,并不代表所有的物管公司都适合去上市。头部房企可以依托强大的开发公司作为基础,但中小型物管公司上市则需谨慎”。

(责任编辑:华青剑)



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